Nguyên nhân ngân hàng dồn dập đại hạ giá bất động sản nhưng vẫn ế windsonn.com

Việc giảm giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế - Ảnh: CƯỜNG NGÔ

Nhiều tháng gần đây, những ngân hàng ráo riết bán bất động sản hoặc tài sản khác xử lý nợ xấu. Nhiều tài sản giảm tới 50% nhưng vẫn ế.

Khi ngân hàng "đại hạ giá"

Ngày 24-11 tới, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) sẽ tổ chức đấu giá nơi ở hơn 100m2 ở số 110 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm 30,6 tỉ đồng.

Căn nhà phố cổ này từng được Agribank đấu giá lần đầu vào tháng 8-2023 với giá 60,5 tỉ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, ngân hàng phải giảm 50% giá khởi động.

Trước đó nhà băng này cũng tìm chủ mới cho ngôi nhà 160m2 ở 19 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) giá khởi điểm 64,29 tỉ đồng, thấp hơn 43 tỉ đồng so với lần đấu giá nhữngh đây một năm.

Một số khoản nợ tài xuất sắc sản đảm bảo là những dự án nghỉ dưỡng từ loạt doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa mới qua cũng tương đối được ngân hàng giảm giá.

Câu chuyện không của riêng ai, nhiều ngân hàng khác cũng phải gật đầu đại hạ giá để xử lý nợ. Với tài sản như nhà xưởng, máy móc thiết bị…, chuyện thanh hao khoản còn "đau đầu" hơn.

Hôm 23-11 tới, Vietinbank sẽ tổ chức đấu giá lần thứ 17 nhà máy sản xuất xi măng ở Hải Dương. Với giá khởi điểm hơn 53 tỉ đồng, khoản nợ này được rao chỉ bằng 1/3 giá trị đưa ra bước đầu.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và quản trị và vận hành tài sản FIDT - cho thấy thêm có nhiều lý do dẫn đến việc rao mãi vẫn ế.

Thứ nhất, tài chính đang lúc suy giảm, việc phát mại vốn đã khó càng khó.

Chưa kể việc tiếp cận vốn khá khó khăn, dòng tiền "tắc" lại. Có nhà đầu tư muốn mua nhưng không xoay được thêm vốn từ ngân hàng.

Thứ hai, rất nhiều trong khối nợ xấu là những dự án du ngoạn nghỉ dưỡng, khách sạn… Nhưng với loại tài sản này, nhà đầu tư còn cần một vài tiền rất rộng to để vận hành trong lúc marketing quy mô này đang rất chật vật, ông Tuấn nói.

Cuối cùng, vấn đề quan trọng nhất về giá. Góc nhìn sau nhiều năm trong nghề quản trị và vận hành tài sản, ông Tuấn cho thấy thêm nếu nhìn mức hạ giá từ ngân hàng tương tự "thao tác làm việc tháo". Nhưng thực tiễn không hẳn như vậy.

"Ngân hàng rao giá gồm cả lãi lẫn gốc, dồn vào trong 1 cục. Như vậy sao ra được giá trị thật để cung - cầu gặp nhau? Nên cũng dễ hiểu vì sao nhiều tài sản ngân hàng phải rao vài chục lần", ông Tuấn nhận xét.

Mua qua ngân hàng khó, nhà đầu tư tìm chủ sở hữu

Ông H.T. - lãnh đạo một tổ chức chuyên đầu tư bất động sản phát mại - san sẻ vừa mua lại một resort ở Hội An. "Tôi trực tiếp đàm phán với chủ dự án, không mua qua ngân hàng", ông H.T. nói với Tuổi Trẻ Online.

Theo nhà đầu tư này, ngân hàng thường tạo quãng thời hạn tồn tại cho khách vay trọn vẹn có thể tự thanh hao lý. "Các ngân hàng phân phối gộp cả gốc lẫn lãi, nhưng mỗi lần rao chỉ giảm 10%, rất mất thời hạn tồn tại", ông H.T nêu bất cập.

Vị này cho thấy thêm, mua những khu resort, khách sạn, nhà đầu tư rất lưu ý đến hạn thuê đất. Nếu giá công tác giảm sâu nhưng thời hạn thuê còn ngắn cũng rất khó công tác.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tổng giá trị bất động sản thế chấp tại những ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo các khoản vay. Trong khi việc giảm giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn tuổi thọ và tỉ lệ giảm giá.

Để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, lãnh đạo VARS cho rằng người mua cần lưu ý định giá lại bất động sản, do nhiều tài sản vốn được định giá cao hơn giá trị thực tiễn khi phê duyệt khoản vay.

Thêm nữa, người mua cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời cần lên phương án tài chính, tính toán kinh phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại dính vào vòng xoáy "nợ nần".

Ông Nguyễn Quốc Hùng - tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - thừa nhận việc thanh hao lý tài sản vừa qua khó khăn. Rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng.

"Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được", ông Hùng nêu bất cập.